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　　文/Ellie   编辑/李晓丽

　　来源： PropTech 研习社（ID:cv_seal）

　　假如从终局回看，当下的人们感受到更多的是情绪而非洞察本质，就如 2008 年经济危机身处华尔街的基层分析师们一样。如果抛开情绪，尝试站在上帝视角观察，我们是否过度陷入 WeWork 与软银的消极情绪，而忽视了这条赛道上其他的可能性呢？

　　抱着这样的观察视角，Knotel 进入我们的视野。我们发现它只不过花了 5 年时间，已然成长为 WeWork 的竞争对手。Knotel 没有走同样的轨迹，它从另一条起跑线出发，中途变轨，最终与 WeWork 相交。

　　最近一次 Knotel 引起关注，是因为公司裁员 50% 的消息，这个时候它已经开始以“WeWork 的竞争对手”角色出现。

　　2020 年开年，整个联合办公行业迎来史上最难时刻：在联合办公空间的发源地——美国，WeWork、Convene、 Industrious、The Wing 纷纷爆出裁员的消息。曾预言 2020 年现金流转正的美国灵活办公服务商 Knotel 也不例外，裁员 200 人，占公司人员总数的 50%。不过，这一数字在 WeWork 全球 12500 人的基数面前不及对方一个零头。

　　抛开全球都在进行的裁员共性事件不谈， Knotel 是如何花 5 年时间成长为 WeWork 竞争对手，更值得花些篇幅研究。

Knotel 联合创始人兼 CEO Amol Sarva

　　01　　

　　靠总部定制起家的 Knotel 

　　全美融资 NO2 的联办选手

　　Knotel 于 2015 年创立于纽约，最初专注于企业总部定制，2018 年起才开始涉足联合办公业务。

　　目前 Knotel 拥有 200 多家门店，管理面积超过 500 万平方英尺。疫情期间，除裁员消息外，Knotel 还计划提前退掉 20% 的办公空间（约 100 万平方英尺），其中绝大部分位于曼哈顿。

　　目前 Knotel 累计融资额达 5.6 亿美元，是美国本土获得融资第二多的联合办公企业，也是美国本土第二大联合办公企业。

　　Knotel 高光时刻曾估值超过 10 亿美元，是美国估值第二大的办公独角兽。

　　从数字上乍一看，Knotel 确实有资格称得上是 WeWork 的竞争对手，但是如果不是因为这次大裁员，其实很多人并不知道它的存在。

　　那么 Knotel 是如何花 5 年时间成长为 WeWork 竞争对手的？

　　自 2015 年创立，Knotel 发展还算顺风顺水，基本保持每年一次的融资节奏。

Knotel 融资历程（数据来源：Crunchbase 官网）（制图：PropTech 研习社）

　　2016 年，Knotel 以发行可转换票据的方式获得了种子轮融资，投资方是投出阿里巴巴、蚂蚁金服的纽约投资机构 FJ Labs。

　　从成立时间来看，Knotel 比 WeWork 晚了 5 年。2016 年，美国市面上的办公空间运营商（例如 WeWork）大多专注于为小型公司、自由职业者和学生提供共享办公空间。

　　Knotel 的创始人意识到，虽然公司组织架构很灵活，但他们的办公场所却不够灵活。

　　彼时，不少成长中的企业面临租约不够灵活、需要缴纳高额押金等问题。在 Knotel 创始人看来，如果能为租客提供更弹性的租约，以及装修、简单家具、WiFi、前台招待等一站式拎包入住配套服务，那么租客可能愿意支付更高的租金。

　　随后，Knotel 创立了“总部即服务”（ “Headquarters as a service”）模式，为成长中的企业提供总部定制服务，但并非所有企业都有资格享受这种服务。Knotel 只为 20-200 人的新经济公司提供服务，2-5 人的创业团队或者自由职业者并不是 Knotel 的目标客群。这个时期的 Knotel 与 WeWork 交集并不够多。

　　此外，Knotel 还巧妙地使用了模块化家具和其他部件，使其能够快速、轻松地设计定制的办公空间，从而为入驻企业不断发展的需求留出空间。

　　在运营模式上，Knotel 没有采用二房东模式，而是实行与房东共享利润的方式。早期的 WeWork，除通过基金自持了几栋楼外，其核心拿楼模式还是“二房东”。

Knotel 在旧金山的办公空间

　　2017 年 2 月，Knotel 成功获得第二笔融资，金额为 2500 万美元。成立不足三年的 Knotel 在纽约市和旧金山市的管理面积已经超过 20 万平方英尺。彼时，Knotel 只拥有 25 名员工。2017 年的 WeWork 已然是全球共享经济的明星，软银加持的高光还在闪耀，员工数也早已数千名。

　　到 2017 年之前，Knotel 还没有把自己归为联合办公。

　　Knotel 创始人 Amol Sarva 在接受媒体采访时表示，Knotel 与 WeWork、The Yard、Breather 等联合办公的区别在于：“这就像比较 Squarespace 和亚马逊网络服务AWS)。你可以在 Squarespace 上为你的珠宝店打造一个很棒的网站，但是 Netflix 是在 AWS 上运行的。我们为公司运营总部)，这些公司有自己的品牌、文化和客户需求，从仓库到电视演播室。”那个时候的 Knotel 定位更多是后台支撑，而非前台入口。

　　创业前三年，Knotel 专注于为企业提供定制总部服务。彼时，Knotel 服务的客户包括微软、星巴克、Knight Frank、Lastminute、Twilio 等。由于目标客户不同，这时的 Knotel 还没有成为 WeWork 的直接竞争对手。

　　转变发生在 2018 年，这一年也是联合办公行业里程碑的一年。从国内联办进程来看，2018 年，风险资金疯狂涌入，行业洗牌越来越猛烈，价格战由 WeWork 的全球倾销策略点燃。

　　激战持续到年末，血值撑不住的选手提前撤退，头部选手激进拿楼的后遗症开始显现，2018 年末联办关店潮开始上演，还有一些实力的选手开始谋求转型。为总部企业定制办公，成为头部选手不约而同的转型方向。

　　也就是在这一年，从总部企业定制这一端出发的 Knotel 开始走向竞争趋于红海的联合办公。这一年，Knotel 身后的投资方开始加入了地产背景。

Knotel 给巴西独角兽银行 Nubank 定制的办公室

　　02　　

　　从总部定制走向联合办公

　　Knotel 重走 WeWork 旧路

　　2018 年 2 月，Knotel 获得 7500 万美元的B轮融资。值得关注的是，这轮融资的投资方包括商业房地产咨询公司 Newmark Knight Frank。同年，Knotel 也开始涉足联合办公业务。

　　同一年，WeWork 也扩大了业务范围，于 2018 年 8 月正式推出总部定制业务“HQ by WeWork”，将注意力转向 10-250 名员工的中型公司。

　　WeWork 此举，一方面是为了挽留那些在经历了小公司阶段后离开共享办公的中型企业，另一方面，也是为了追赶已经为这些客户提供服务的竞争对手。

　　根据 WeWork 招股书，截至 2019 年 6 月底，WeWork 52.7 万名会员中来自全球财富 500 强的企业会员占到了 38％。

　　此时，中国的联办玩家紧跟这一转型策略，氪空间、梦想加、优客工场纷纷于 2018 年末、2019 年初推出总部定制业务。

　　2018 年内，Knotel 先后收购了总部位于柏林的工作区运营商 Ahoy! Berlin 以及 42Floors。

　　Knotel 收购 42Floors 是为了开发基于区块链的上市服务 Baya，该服务可以消除欺诈，提高办公租赁市场的透明度。42Floors 在国内找对标的话，相当于致力于解决商办信息不对称的好租、点点租们。

　　Knotel 的这一策略，WeWork 当然不会落后，早从 2015 年开始先后收购了近 20 家空间管理信息技术公司。

WeWork 投资收购列表（数据来源、制图：PropTech 研习社）

　　国际联办的进程和国内没有太大时差。2019 年行业进入并购整合期，价格战之后行业上演大鱼吃小鱼。同年，Knotel 收购了巴黎最大的办公空间租赁公司 Deskeo。

　　自此，头部选手们开始进入规模战。

　　到了 2019 年初，Knotel 管理面积超过 100 万平方英尺，并开始进军欧洲市场。Knotel 创始人 Amol Sarva 曾公开表示 Knotel 在未来 15 个月内管理面积将超过 WeWork，理由是 Knotel 的快速增长和其在纽约市的巨大规模。

　　彼时，Knotel 的业务规模仅为 WeWork 的三分之一，但 Knotel 在纽约市的物业数量已经超过 WeWork。

　　到了 2019 年中旬，在 WeWork 冲击 IPO 之际，Knotel 也斩获了 4 亿美元的C轮融资，并且估值超过 10 亿美元，成功跻身独角兽企业。C轮融资的投资方包括科威特政府养老基金子公司 Wafra Inc. 和新加坡主权财富基金 GIC。

　　Knotel 随后将这笔资金投入到全球 30 个最大城市的扩张中，并投资于其区块链合资企业 Baya，以及家具租赁服务 Geometry。Geometry 能帮助 Knotel 以更低的成本、更快的速度来布置办公室。

Knotel 在巴黎的办公空间

　　2019 年 10 月，WeWork 最终上市失利，估值也从 420 亿美元跌至 80 亿美元。对此，Knotel 创始人 Amol Sarva 曾评价道，“这是一场大屠杀……这是一个巨大的人类悲剧。”

　　自此，Knotel 真正成为了 WeWork 强有力的竞争对手，但 WeWork 遭遇过的问题在 Knotel 身上复现。

　　最一开始是空置。

　　2019 年 11 月，《纽约商报》曝出 Knotel 的空置面积达 26 万平方英尺，这一数字在 2020 年将攀升至 80 万平方英尺，占 Knotel 纽约市总管理面积的三分之一。

　　据世邦魏理仕的一份研究报告显示，与 2019 年第三季度相比，Knotel 在 2019 年第四季度签署的租约减少了 80％，而同期联合办公租赁市场整体下降了 75％。

　　然而，在这前 Knotel 还是对自己信心十足。

　　2020 年一开年，Knotel 在官网上公布了 Knotel2019 年度的经营情况。

　　截至 2019 年底，Knotel 全球办公面积超过 500 万平方英尺，在全球 10 个国家和地区的 17 个城市拥有 250 多家门店，欧洲市场约占所有业务的三分之一。Knotel 整个投资组合的毛利率约为 40％，员工人数也从 2018 年下半年的约 100 名增加到 450-500 名。

　　2019 年初，Knotel 曾预估合同年收入 3.5 亿美元，而最终的合同总金额几乎是这个数字的两倍。预计到 2020 年底，Knotel 的现金流将达到收支平衡，而在旧金山，巴黎，伦敦和纽约等城市，预计在今年上半年就能实现这一目标。

　　然而，谁也没料到“黑天鹅”事件的发生。疫情突至，Knotel2019 年增加的几百人被裁掉；此前慢慢扩张的面积陆续退租。

　　但 Knotel 不是翻版 WeWork，人数只有 200 人的 Knotel 船小好调头。

Knotel 在旧金山的办公空间

　　03　　

　　Knotel VS WeWork

　　谁能笑到最后？

　　纽约是美国最大的城市，也是整个美国的金融经济中心、最大港口和人口最多的城市。由于纽约市对灵活办公空间的需求旺盛，WeWork 和 Knotel 两家公司都在纽约起家，并将纽约作为最重要的市场之一。

　　在疫情爆发前，两家公司都在以最快速度收购纽约市的房地产。《商业观察家》报道称，截至 2019 年夏天，Knotel 已经购买了其在纽约的第 100 栋大楼，使该市的总建筑面积达到 250 万平方英尺。WeWork 拥有 Knotel 近两倍的面积，现在是纽约市最大的办公室租户。

　　尽管成立于 2015 年的 Knotel 和成立于 2010 年的 WeWork 有诸多相似之处，并且彼此竞争激烈，但它们并不完全相同。

　　Knotel 和 WeWork 有什么共同点？

　　目前，WeWork 和 Knotel 均可以为各种规模的公司提供全方位的办公解决方案。

　　美国房地产专家 Jonathan Tootell 曾指出 WeWork 和 Knotel 确实具有一些共同特征，比如，两家公司都能提供企业总部定制服务，都提供“拎包入住”的一站式服务，门店均遍布全球 100 多个城市。

Knotel 在纽约的办公空间

　　Knotel 和 WeWork 的区别是什么?

　　除了一眼就能看得出来差别，比如 WeWork 的联办空间更吸引自由职业者和初创企业，而 Knotel 将更多的注意力放在为大型企业服务上；WeWork 管理面积远超 Knotel，不过 Knotel 也在努力追赶。

　　WeWork 是业内第一家提出“空间即服务”理念Space-as-a-Service)的联合办公，由此引来无数追随者，而 Knotel 是业内第一家提出“总部即服务”（ “Headquarters as a service”）模式的办公运营商，这一模式在 2018 年后引竞争对手纷纷效仿。

　　从收费方式来看，WeWork 赚取的是会员费，Knotel 的收费方式是按照面积收费，一事一议，按照租约合同。

　　在运营模式上，WeWork 最初是二房东模式，赚取的是租金与会员费的价差，而 Knotel 一开始就实行类似于酒店的轻资产模式，通过与业主利润分成的方式运作。国内与 Knotel 运营模式最为类似的空间运营商是办伴。

　　在选址上，WeWork 对扩张的地区和城市不那么挑剔，Knotel 相对来说比较苛刻，只会选择最有可能盈利的地区（城市），比如，开罗不是一个 Knotel 可以盈利的城市，所以这座城市就不在 Knotel 考虑范围。

Knotel 的办公空间

　　从员工规模来看，WeWork 的体量明显更大，WeWork 鼎盛期曾拥有 12500 名员工，其中 7500 名位于美国，而 Knotel 旗下员工最多时也不过 500 人。

　　从财务数据来看，Knotel 年初表示到 2020 年底现金流将达到收支平衡，而 WeWork 预计到 2022 年才能实现正向自由现金流。虽然在疫情的黑天鹅之下，Knotel 能不能如期完成我们要打个问号，而 WeWork 一直以来的“金主”软银近日撤回了 30 亿美元股权收购计划，这使得 WeWork 的发展前景阴霾笼罩。

　　Knotel 和 WeWork 两个玩家，从不同的客群切入市场，表面上看起来针锋相对，最终却殊途同归。

　　在 WeWork 盈利遥遥无期的情况下，抢先一步实现盈亏相抵的 Knotel 会成为投资人追捧的对象吗？

　　在低迷的市场情绪里，Knotel 会是被忽视的金矿，还是平行世界里换一个故事演绎的 WeWork？